[필독] 전세,월세 사기 피해 막는 법. 부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 것들 5가지

전세, 월세 사기 피해

예방법 필수!

최근 몇 년간 전세·월세 사기 피해는 끊임없이 증가하고 있습니다. 사회 초년생과 자산 관리에 익숙하지 않은 이들을 노린 다양한 사기 수법이 급증하고 있어요. 전세·월세 계약 시 어떤 사항을 체크해야 하고, 사기 피해를 예방하기 위해 어떤 조치를 취해야 할까요?

대한민국의 부동산 시장은 복잡하고, 이로 인해 많은 사람들이 전세나 월세를 통해 주거 문제를 해결하고 있습니다. 그러나 최근 전세·월세 사기는 나날이 증가하며 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 특히, 주거 경험이 부족한 청년층이나 사회 초년생들이 쉽게 노출될 수 있는 이 문제는 심각한 재정적 손실을 초래할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세·월세 사기를 피하기 위해 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 살펴보고, 안전한 계약을 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 알아보겠습니다.

1. 등기부등본 철저히 확인하기

등기부등본은 부동산의 소유권과 권리 관계를 명확하게 보여주는 공식 문서입니다. 전세나 월세 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 첫 번째 문서입니다. 이를 통해 해당 부동산이 어떤 상태인지, 소유권이 제대로 등록되어 있는지, 혹시라도 담보나 가압류가 걸려 있는지 등을 확인할 수 있습니다.

1.1 갑구와 을구의 이해

갑구: 소유권 관련 정보가 기록된 부분입니다. 현재 소유자의 이름이 적혀 있으며, 이 이름이 계약서에 기재된 임대인과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어, 계약서상 임대인이 실제로 부동산의 소유자가 아니라면, 사기일 가능성이 매우 높습니다. 또한, 갑구에 가압류, 압류 등의 기록이 있다면, 그 부동산은 재정적인 문제가 있을 가능성이 큽니다. 이런 경우, 계약을 피하는 것이 좋습니다.
을구: 소유권 외에 설정된 권리들이 기록된 부분입니다. 여기에는 근저당권 설정(담보대출), 전세권 설정 등이 포함됩니다. 예를 들어, 근저당권이 설정된 부동산의 경우, 대출금을 갚지 못해 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수 있는 위험이 있습니다. 이 경우, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문에, 근저당권 설정 여부와 그 금액을 반드시 확인해야 합니다.

팁: 등기부등본은 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 부동산 주소를 입력하면 열람 가능합니다. 계약 전과 잔금 지급 전 두 번 이상 확인하는 것이 안전합니다.

2. 시세 파악과 매매가 비교

부동산 계약에서 또 하나 중요한 점은 시세 파악입니다. 부동산 사기 중 하나는 매매가보다 전세가를 고의로 높여 깡통전세를 만드는 경우입니다. 깡통전세란, 매매가보다 전세가가 더 높아 경매로 넘어가더라도 보증금을 전부 돌려받기 어려운 상황을 말합니다.

2.1 시세 확인 방법

부동산 중개업소 방문: 계약하려는 부동산의 주변 중개업소를 방문해 실제 거래되는 가격을 물어보는 것이 좋습니다. 가능한 여러 곳을 방문해 평균적인 시세를 파악하세요.
인터넷 부동산 플랫폼 활용: 네이버 부동산, 직방, 다방 등 다양한 부동산 플랫폼에서 해당 지역의 시세를 확인할 수 있습니다. 매물의 가격과 최근 거래가를 비교하며 확인하세요.

팁: 만약 시세에 비해 전세가가 지나치게 높다면, 그 계약은 사기를 의심해봐야 합니다. 최소한 매매가의 70~80%를 넘지 않도록 설정하는 것이 안전합니다.

3. 확정일자와 전입신고의 중요성

확정일자와 전입신고는 임차인의 권리를 법적으로 보호하는 데 필수적인 절차입니다. 이 두 가지 절차를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

3.1 대항력과 우선변제권

대항력: 임차인이 전입신고를 완료하면, 그때부터 대항력이 발생합니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 해당 집에서 거주할 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다.
우선변제권: 확정일자를 받은 상태에서 임차한 주택이 경매에 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 두 권리는 임차인의 보증금을 보호하는 데 매우 중요합니다.

팁: 확정일자는 계약서 작성 후 즉시, 전입신고는 이사 당일에 진행해야 합니다. 이를 미루면 대항력과 우선변제권이 확보되지 않아 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

4. 대리인 계약 시 주의 사항

계약서 작성 시, 임대인 대신 대리인이 나오는 경우가 있습니다. 이때는 더욱 주의해야 합니다. 대리인이 집주인 대신 계약을 진행하는 것은 불법이 아니지만, 서류를 꼼꼼히 확인하지 않으면 사기에 노출될 위험이 큽니다.

4.1 필요한 서류 확인

위임장: 대리인이 계약을 진행할 수 있는 권한을 집주인에게서 부여받았다는 증명입니다.
인감증명서와 신분증 사본: 집주인의 인감증명서와 신분증 사본을 통해 대리인이 실제 집주인과의 관계가 있는지 확인해야 합니다.
대리인의 신분증 사본: 대리인의 신원을 확인할 수 있는 서류입니다.

팁: 대리인이 아닌 집주인과 직접 통화하여 계약 사실을 확인하고, 녹취해두는 것도 좋은 방법입니다. 잔금 지급 시 대리인 계좌로 송금하는 것은 위험할 수 있으므로, 가능하면 집주인 계좌로 직접 송금하거나 특약사항에 이 내용을 명시하세요.

5. 전세보증보험 가입

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험기관이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 이는 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

5.1 전세보증보험의 필요성

안전망: 전세보증보험에 가입하면, 임대인의 재정적 문제가 생기더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 안전망이 생깁니다.
집주인 동의 없이 가입 가능: 과거에는 전세보증보험 가입 시 집주인의 동의가 필요했으나, 현재는 동의 없이도 가입이 가능해졌습니다.

팁: 전세 계약을 체결할 때 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인의 불확실성으로부터 자신의 자산을 보호할 수 있습니다.

전세·월세 계약에서 사기 피해를 피하기 위해서는 위에서 설명한 절차들을 반드시 지켜야 합니다. 각 단계에서 꼼꼼한 확인과 철저한 준비가 필요하며, 특히 사기 가능성을 미리 차단할 수 있는 예방 조치를 취하는 것이 중요합니다. 이러한 대비를 통해 안전한 주거 생활을 유지하시기 바랍니다.

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